Umbauphase
Um eine Vorstellung über Art und Umfang der notwendigen Umbaumaßnahmen zu erhalten, ist es nötig sich den Zustand und die Situation der Gebäude zu vergegenwärtigen als sie im Herbst 1995 übernommen wurden.
Die Gebäude des späteren Gewerbehofes waren ursprünglich Bestandteil der Bettfedernfabrik Werner und Ehlers. Sie wurden zum Teil noch vor 1900 errichtet, größtenteils im zweiten Weltkrieg zerstört und in den 50er Jahren wiederaufgebaut. Es handelt sich somit um Hallen, die auf einfachste Art errichtet bzw. wiederaufgebaut wurden.
Für den Zustand erschwerend kam hinzu, dass die Hallen in den letzten Jahrzehnten vor dem Konkurs der Fabrik überwiegend zu Lagerzwecken genutzt wurden. Was bedeutet, dass bis in die 80er Jahre hinein keinerlei bauliche Veränderungen unternommen wurden, die Nutzbarkeit der Hallen zu verbessern; also keine Wärmedämmung, Heizung, moderne Elt-Anlagen, Sanitäreinrichtungen etc..
Statt dessen wurden über Jahrzehnte nur punktuelle Instandsetzungen vorgenommen, die im Vorfeld des Konkurses und während der Zeit der Zwangsverwaltung schließlich ganz eingestellt wurden. Gleichzeitig gab es nur wenige Pläne oder Unterlagen, die den aktuellen Stand der baulichen Veränderung bzw. Lage und Zustand der gesamten Haustechnik nachvollziehbar machten.
Mit anderen Worten eine sehr große Herausforderung, bei gleichzeitiger Teilvermietung und mit nur geringen finanziellen Mitteln in kurzer Zeit einen Gewerbehof zu installieren.
Die Umbauarbeiten gestalteten sich besonders in der Anfangsphase dann auch mehr zu einer Mischung aus Detektivarbeit und archäologischen Ausgrabungen um die Gegebenheiten z.B. bei Strom-, Wasser-, Regenwasser- und Heizungsinstallationen und -leitungen zu ergründen. Anschließend mußten kurzfristig Entscheidungen über die Parzellierung des Geländes und die Grundausstattung der zukünftigen Nutzungseinheiten getroffen werden. Da von Anfang an klar war, daß die finanziellen Mittel für eine Vollmodernisierung des gesamten Geländes nicht annähernd ausreichen würden und die daraus resultierenden Kostenmieten von den interessierten Betrieben auch nicht aufzubringen gewesen wären, wurde ein Umbaukonzept entwickelt, das den Mietern gestaffelte eigenleistungsfreundliche Varianten bot und damit so gleichzeitig möglichst flexibel auf die individuellen Wünsche reagiert hat.
Die Grundzüge dieses Umbaukonzeptes sahen vor dass der Gewerbehof als Grundleistung den Betrieben jeweils abgeschlossene Parzellen anbietet, die jeweils mit Anschlüssen für Heizung, Wasser, Strom und Abwasser ausgestattet sind. Gleichzeitig stellte die Gewerbehof GmbH die Infrastruktur des gesamten Geländes sicher, indem sie die Gebäudetechnik vollständig erneuert und zentral zählbar neu installiert wurde. Die Gebäude und die Freiflächen sollten ferner laufend instand gehalten werden und eine baldige Vollvermietung war anstrebt.
Die einzelnen Betriebe wiederum konnten sich auf dieser Basis entscheiden, inwiefern sie zusätzliche bauliche Maßnahmen, wie z.B. den Einbau eines Büros oder zusätzlicher Fenster wünschen, bis hin zur vollständigen Erstellung hochwertiger Büroräume.
Mit Beginn des Frühjahres 1996 eine wurde eine erste intensive Bauphase begonnen, in der insbesondere folgende Arbeiten erledigt wurden:
- Erneuerung von Heizung, Elt-Anlage, Wasser- und Abwasserverteilungsnetz
- Reparatur der dringlichen Baumängel, insbesondere im Dachbereich
- Herstellung von rund 25 Einzelparzellen in den einzelnen Hallen
- Einziehen von Zwischendecken zum späteren Ausbau (rund 1500 m²)
- Verbesserung der Erschließung des Geländes und des Außenraums
- Bescheidene Verschönerungs- und Begrünungsarbeiten
So wurden ca. 3600 m² im Erdgeschoß und weitere 600 m² im ersten Obergeschoß hergestellt und vermietet und dafür rund 1 Million Euro ausgegeben. Damit wurde die gesamte Erdgeschoßfläche langfristig belegt und über Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 5 Jahren gesichert. Darüber hinaus entstanden weitere Ressourcen im ersten Obergeschoß und in der sogenannten Wasseraufbereitungsanlage für einen späteren Ausbau.
